Gelingt es der Bank nicht, ihr beschlagnahmtes Eigentum durch Versteigerung zu veräußern, wird dieses Eigentum zu ihrem Bestand. Dieses beschlagnahmte Eigentum wird Bankeigentum oder REO genannt, was für "Immobilienbesitz" steht. Banken werden ihre Vermögensverwalter mit der Verwaltung von REO beauftragen, die dann Immobilienmaklern anvertraut werden. Von Immobilienmaklern wird REO wie jede andere Immobilie in ihrer Bestandsliste zum Verkauf aufgeführt. Der Kauf einer REO kann noch einfacher sein als der Kauf einer Immobilie direkt von einem Hausbesitzer, wenn Sie wissen, was zu tun ist und wie man es richtig kauft.
Schritt
Schritt 1. Beginnen Sie mit der Suche nach REO
Sie können nach REO suchen, können diese Eigenschaft jedoch möglicherweise nicht von den anderen unterscheiden. Da Banken jedoch in der Regel so viele zwangsversteigerte Häuser auf Lager haben, die ihr Geld weiterhin entziehen werden, gibt es einen Anreiz, dass sie sofort aus diesem Bestand aussteigen. Hier sollten Sie suchen. Es gibt drei verschiedene Orte, an denen Sie nach REOs suchen können:
- Schauen Sie in die vollständige Liste der Eigenschaften namens MLS, die für Multiple Listing Service full of REO steht. Sie können Ihren lokalen Immobilienmakler fragen, der Ihnen bei der Suche nach REOs innerhalb von MLS helfen kann.
- Schauen Sie auf der Website der Bank nach. Viele Banken listen stolz ihre REO-Aktien auf ihren Hypotheken- und Eigenheimverkaufsseiten.
- Suchen Sie nach Websites für Zwangsvollstreckungsdienste. Bei einigen Abschottungsdiensten müssen Sie für den Zugriff auf ihre Website bezahlen, aber Sie können auch nach kostenlosen Websites suchen.
Schritt 2. Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung für den Kreditabzug (vom Gläubiger nach Analyse des Jahresabschlusses und der Bonitätsprüfung des potenziellen Schuldners) oder eine Kreditabzugsbescheinigung (vom Gläubiger ohne Bonitätsanalyse des potenziellen Schuldners ausgestellt)
) Die Vorabgenehmigung der Kreditvergabe, bevor Sie REO beantragen, ist der am besten geeignete Schritt. Noch besser ist es, wenn Sie von einer Bank, die REO verkaufen möchte, eine Akkreditivgenehmigung einholen können, da der Kauf dieses Hauses sehr einfach sein wird. Einige Kreditgeber (wie Veterans Affairs in den USA) bieten möglicherweise Kreditfazilitäten mit weniger Optionen an, normalerweise, wenn sich das Haus, das Sie kaufen möchten, nicht leicht verkaufen lässt. Daher müssen Sie bei der Auswahl des REO-Hauses, das Sie kaufen möchten, vorsichtig sein.
Schritt 3. Entscheiden Sie, ob Sie Wohnungen mit einem Rabatt finden möchten oder nicht
Da die Geschäftstätigkeit der Bank darauf ausgerichtet ist, Geld zu verdienen, werden die von ihr vorgeschlagenen REO-Preise auf dem allgemeinen Immobilienmarkt sehr wettbewerbsfähig sein. Andererseits werden Immobilien zu Discountpreisen meist zu problematischen Konditionen verkauft und viele werden an einem Kauf interessiert sein. Auf der anderen Seite werden weniger problematische Objekte zu Marktpreisen angeboten, die den REO-Kauf voraussichtlich nicht beeinflussen werden.
Wenn Sie nach einem REO mit einem Rabatt suchen, bieten Banken normalerweise einen Anreiz, ihre REO-Aktien schnell zu verkaufen. Da die Bank, die die REO anbietet, diese Immobilie nicht versteigern konnte, weil der von ihr geforderte niedrigste Preis nicht erreicht wurde, sollte der derzeit angebotene Verkaufspreis noch niedriger sein, wenn die Bank ihre Immobilie schnell verkaufen möchte
Schritt 4. Führen Sie eine Bewertung und/oder Prüfung durch
Sie müssen ein wenig Geld ausgeben, wenn Sie sich wohl fühlen möchten. Kein potenzieller Eigenheimkäufer sollte auf sein Recht auf Besichtigung verzichten, geschweige denn auf beschlagnahmtes Eigentum. Ein paar Millionen Rupien können Sie vor Peinlichkeiten bewahren und das Risiko beseitigen, zig Millionen Rupien auszugeben, weil Sie nur feststellen, dass (zum Beispiel) das gesamte Stromnetz in diesem beschlagnahmten Eigentum repariert werden muss.
Schritt 5. Überprüfen Sie den Status der Urkunde/des Eigentumsnachweises, bevor Sie eine Verkaufstransaktion durchführen
Die Überprüfung des Status der Eigentumsurkunde/des Eigentumsnachweises ist eine Dienstleistung, die Sie bezahlen müssen, um sicherzustellen, dass diese Immobilie tatsächlich im Besitz der interessierten Partei ist und ihr Status den Vorschriften für die Immobilie entspricht. Die Überprüfung der Eigentumsurkunde einer Immobilie kann beispielsweise ergeben, dass die Immobilie noch durch ein Pfandrecht gebunden ist und daher beim Verkauf abbezahlt werden muss. Wenn Ihnen ein Pfandrecht nicht bekannt ist, fällt beim Kauf dieser Immobilie eine hohe zusätzliche Gebühr an, obwohl Sie die Gesamtkosten, die Sie vor einer Kauftransaktion zahlen müssen, bereits kennen sollten.
Ein weiteres Problem, das sich möglicherweise aufdecken könnte, könnten in Form von Beschränkungen bestehen, die für dieses Eigentum noch verbindlich sind, wie etwa Mietverträge und Dienstbarkeiten, nämlich eingeschränkte Privilegien zur Nutzung von Eigentum anderer Parteien. Der Kauf einer Immobilie und dann die Feststellung, dass Sie wegen einer Dienstbarkeit nicht expandieren können, kann für Sie ein großes Problem sein
Schritt 6. Warten Sie auf eine Antwort der Bank
Das Bieten auf eine REO unterscheidet sich vom Bieten auf eine typische Immobilie. Hausbesitzer, die traditionell ein Haus verkaufen, reagieren beispielsweise schneller auf Angebote, um ihre Häuser schnell zu verkaufen. Banken mögen das normalerweise nicht, weil sie versuchen, potenziellen Käufern zu zeigen, dass sie das meiste Geld aus REO herausholen wollen, und dies bedeutet, dass sie wahrscheinlich einen höheren Gegenpreis als Ihren angeben, selbst wenn Ihre Preisvorstellung tatsächlich angemessen ist. Der Kauf- und Verkaufsprozess durch dieses Tauziehen wird normalerweise sehr langsam sein, also müssen Sie darauf vorbereitet sein.
Schritt 7. Informieren Sie sich über Ihre Kreditzusage
Wenn Ihre Preisvorstellung genehmigt wurde und Sie die Immobilie besitzen können, finden Sie heraus, ob der Kreditgeber bereit ist, Ihnen Geld für den Preis des zwangsvollstreckten Hauses oder für einen allgemeineren Betrag zu leihen, als Sie erwarten. Wenn Ihre Bonität sehr gut ist, können Sie gute Kreditoptionen mit geringen Anzahlungen und attraktiven Zinsen erhalten. Herzlichen Glückwunsch zu Ihrem neuen Hauskauf!
