Menschen haben eine Vielzahl von Gründen für den Kauf eines Zweitwohnsitzes; Einige Leute möchten vielleicht einen Urlaub verbringen, einige möchten ein Einkommen aus der Vermietung von Häusern erzielen und andere möchten ein Haus kaufen, das für ihren Ruhestand "repariert" werden muss. Wenn Sie aus irgendeinem Grund über den Kauf eines Zweitwohnsitzes nachdenken, sollten Sie alle Vor- und Nachteile abwägen, bevor Sie sich für einen weiteren Hypothekenkredit entscheiden.
Schritt
Teil 1 von 3: Entscheiden, ob der Kauf das Richtige für Sie ist
Schritt 1. Schauen Sie sich den Markt an, um zu kaufen
Sind die Hauspreise derzeit günstig oder teuer? Versuchen Sie, ein Diagramm des Haushaltseinkommens zu den Hauspreisen nachzuschlagen und zu sehen, ob die gesuchte Stadt im Vergleich zu anderen Städten ein hohes Verhältnis aufweist. Beachten Sie, dass einige Städte wie New York und San Francisco historisch immun gegen ähnliche Verhältnisse sein können.
Sprechen Sie mit einem oder mehreren Immobilienmaklern über die relativen Preise von Eigenheimen. Selbst wenn Sie keine endgültige Antwort erhalten (es ist schwer einzuschätzen, ob der Heimatmarkt billig oder teuer ist, da die Informationen nicht immer eindeutig sind), erhalten Sie möglicherweise Hinweise auf bestimmte Märkte oder sogar Häuser, die es sind gut verkaufen. Diese Informationen sind wertvoll
Schritt 2. Gehen Sie davon aus, dass Sie Ihre Zweitwohnung nicht vermieten können
Ist ein Zweitwohnsitz noch eine sichere Investition, ohne dass die Miete die Kostenaufstellung unterstützt? Ansonsten sollten Sie die Entscheidung zum Kauf eines Zweitwohnsitzes ernsthaft hinterfragen. Zu viele Familien kaufen überteuerte Zweitwohnungen und setzen darauf, dass sie sie vermieten können, wenn sie nicht darin wohnen. Wenn die Vermietung nicht machbar oder unmöglich wird oder weit unter den Erwartungen liegt, finden Hausbesitzer nur noch eine gescheiterte Investition.
Schritt 3. Listen Sie mögliche Kosten auf
Listen Sie alle möglichen Kosten für den Besitz eines Eigenheims auf. Können Sie all diese Kosten in Ihr Budget einplanen und dennoch etwas Platz lassen? Ja, Sie bauen Eigenkapital mit einem Zweitwohnsitz auf, aber wenn die Investition in einen Zweitwohnsitz Sie jeden Monat knapp hält, sollten Sie beispielsweise besser warten, bis Sie Ihr erstes Hypothekendarlehen abbezahlt haben. Hier sind einige mögliche Kosten zu berücksichtigen:
- Vermögenssteuer. In jedem Land anders; Die durchschnittliche jährliche Grundsteuer in Los Angeles beträgt 1.200 US-Dollar für ein 100.000-Dollar-Haus oder 1,2%. Wenn die Grundsteuern in der Stadt, die Sie in Betracht ziehen, sehr hoch sind, überprüfen Sie die Grundsteuern in benachbarten Städten. Sie können viel Geld bei der Immobiliensteuer sparen, indem Sie einfach ein Haus in einer Stadt in der Nähe Ihres Wunschortes kaufen, die keine hohe Steuerbelastung hat.
- Basiskonten. Dieser sollte viel niedriger sein, wenn das Haus die meiste Zeit des Jahres unbewohnt ist, aber er sollte nicht vernachlässigt werden.
- Reparatur-/Wartungskosten. Häuser sind Lebewesen – sie wachsen, werden alt, brauchen Hilfe. Berücksichtigen Sie die Kosten für Renovierungen und regelmäßige Wartungsdienste, wie z. B. Landschaftsgestaltung. Hof und Garten der Zweitwohnung müssen gepflegt werden, wenn ein Mieter vorhanden ist oder Sie einen Teil des Jahres abwesend sind. In den Sommermonaten werben wildes Unkraut und ungeschnittenes Gras dafür, dass das Grundstück unbewohnt ist. In kalten Klimazonen sind Einfahrten und Gehwege, die nicht schneefrei sind, eine Einladung zu Vandalismus oder Diebstahl.
- Erhöhte Versicherung. Die Versicherungskosten können höher sein, weil die Immobilie seit mehreren Jahren nicht bewohnt oder vermietet wurde.
- Dienstleistungen rund um die Immobilienverwaltung. Die Hausverwaltung sollte bei Ihren Kalkulationen einen großen Kostenfaktor einkalkulieren, insbesondere wenn Sie ein Zweitwohnsitz weit entfernt von Ihrem Hauptwohnsitz erwerben. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie dafür sorgen, dass Ihr Mieter eine Notreparatur durchführt. Wenn Sie ein abgelegenes Ferienhaus haben, sollten Sie sicherstellen, dass jemand während Ihrer Abwesenheit auf eingefrorene Rohre oder ein undichtes Dach oder mögliche Schäden am Haus überprüfen kann.
Schritt 4. Verlassen Sie sich nicht nur auf die gleichen Steuergutschriften, die Sie möglicherweise für Ihr erstes Eigenheim erhalten
Erkundigen Sie sich beim IRS (oder bei der DGT in Indonesien), um die steuerlichen Auswirkungen auf Zweitwohnungen zu erfahren. Für viele Menschen kostet die Zweitwohnungssteuer mehr als die Steuergutschrift, insbesondere wenn Sie länger in der Wohnung wohnen als die Tage, an denen Sie sie vermieten.
Wenn Sie das Haus beispielsweise für weniger als 14 Tage mieten, müssen Sie dieses Einkommen nicht einbeziehen. Wenn Sie weniger als 14 Tage im Jahr in der Wohnung leben, gilt Ihre Immobilie als Gewerbebetrieb und bis zu 25.000 US-Dollar pro Jahr an abzugsfähigen Verlusten
Schritt 5. Konsultieren Sie einen Wirtschaftsprüfer (Wirtschaftsprüfer) oder einen Steuerberater, bevor Sie mit der Suche nach einem Zweitwohnsitz beginnen
Ein Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater kann Ihnen genaue und aktuelle Informationen zu Steuerabschreibungen, Darlehen, Zinssätzen usw. So können Sie beispielsweise unabhängig von Ihrer Kredithistorie ein teureres Hypothekendarlehen mit einem höheren Zinssatz schätzen – Zweitwohnungen sind in der Regel einfach teurer.
Teil 2 von 3: Den richtigen ersten Schritt machen
Schritt 1. Erwägen Sie zuerst eine Anmietung in der Gegend, in der Sie kaufen möchten
Viele Menschen machen den Fehler, Immobilien auf einem Markt zu kaufen, auf dem sie nichts wissen und der ihnen am Ende egal ist. Auch wenn Sie planen, Ihre Zweitwohnung als Kapitalanlage zu nutzen und zu vermieten, sollte es in erster Linie ein Ort sein, an dem Sie sich vorstellen können, dort zu leben, wenn auch nur für einige Wochen im Jahr. Mieten Sie zumindest für kurze Zeit in der Gegend, um sicherzustellen, dass Sie sich dort wohlfühlen.
Schritt 2. Sprechen Sie mit den Einheimischen und seien Sie einer von ihnen
Finden Sie heraus, was die Einheimischen der Gegend mögen; Wo sehen sie die Zukunft der Region? wie lange leben sie dort usw. Die Einheimischen können Ihnen einen guten Überblick über das Leben in der Gegend geben. Verwenden Sie diese Informationen, um festzustellen, ob der Kauf einer Immobilie eine gute langfristige Investition darstellt.
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Seien Sie auch ein Einheimischer (wenn Sie einen Moment mieten), damit Sie einige der Faktoren untersuchen können, die den Wert Ihres potenziellen Hauses steigern:
- Entfernung zu einer guten Schule
- Zuverlässige und umfangreiche Transportmöglichkeiten
- Auswahl an Einkaufsmöglichkeiten
- Die Entfernung zum Krankenhaus, sowie die Anwesenheit von Polizei und Feuerwehr
- Niedrige Kriminalitätsrate
Schritt 3. Sehen Sie, wie viel „Comps“in diesem Bereich kosten
Comps oder vergleichbare Hauspreise sollten Ihnen eine gute Vorstellung davon geben, wie teuer Häuser im Allgemeinen in der Gegend sind. Sie können direkt mit einem Immobilienmakler sprechen, um Daten zu vergleichbaren Immobilienpreisen zu erhalten. Der Schlüssel zu vergleichbaren Hauspreisen ist der Verkaufspreis, nicht der Listenpreis. Verwenden Sie vergleichbare Hauspreise für einen groben Anhaltspunkt - nur weil ein Haus mit 4 Schlafzimmern und 3 Bädern in derselben Straße für 575.000 USD (7,6 Milliarden Rupiah) verkauft wurde, bedeutet dies nicht, dass ein Haus mit 4 Schlafzimmern und 3 Bädern auch das gleiche ist Preis.
Schritt 4. Machen Sie sich mit den Pflichten des Vermieters vertraut, wenn Sie ihn vermieten möchten
Wenn Sie eine Zweitwohnung vermieten und Eigenkapital aufbauen möchten, ist es wichtig zu wissen, was von Ihnen erwartet wird. Setzen Sie sich nicht der Gefahr des Gesetzes aus, indem Sie faul oder unwissend sind - Sie werden stoned. Hier sind nur ein paar Dinge, die Sie als potenzieller Eigentümer von Mietwohnungen prüfen sollten:
- Erfahren Sie, wie Sie einen Mieter ausweisen oder einen Mietvertrag kündigen.
- Informieren Sie sich über die Gesetze Ihres Staates in Bezug auf Kautionen, was abgedeckt werden kann - Reinigung, unbezahlte Miete, übermäßige Schäden - und nicht abgedeckt werden können - Möbelaufwertungen, normale Schäden, Reparaturen - dadurch.
- Erfahren Sie, wie Sie einen Mietantrag und den Mieterauswahlprozess strukturieren. Antidiskriminierungsgesetze verlangen von Ihnen, dass Sie die geltenden Regeln befolgen.
- Kennen Sie Ihre Pflichten bei routinemäßigen Reparaturen und Wartungen.
- Schützen Sie sich vor der Haftung für Mieterschäden. Sie können für jeden schweren Unfall eines Mieters haftbar gemacht werden, für den der Mieter selbst verantwortlich ist, sich davor zu schützen oder ihn so schnell wie möglich zu beheben.
- Kennen Sie die Liste der Mieterrechte, insbesondere in Bezug auf die Privatsphäre. In den meisten Ländern müssen Sie dem Mieter 24 Stunden im Voraus Bescheid geben, wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu reparieren oder zu zeigen, außer in Notfällen.
Schritt 5. Holen Sie sich einen Immobilienmakler
Ein Immobilienmakler mit mindestens 5 Jahren Erfahrung in Ihrem gewünschten Bereich wird Ihr Berater während des gesamten Kauferlebnisses sein. Ein Immobilienmakler wird Ihnen helfen, Ihre Wohnungssuche einzugrenzen, bis Sie alles außer das Beste durchgestrichen haben. Dann, nach Abschluss Ihres Kaufs, wird ein guter Immobilienmakler auch nach dem Verkauf mit Ihnen in Kontakt bleiben. Dies wird für Hausbesitzer sehr wichtig, deren Hauptwohnsitz sehr weit von ihrem Zweitwohnsitz entfernt ist.
Teil 3 von 3: Abschluss der Vereinbarung
Schritt 1. Stellen Sie die Finanzierung sicher, bevor Sie sich für ein Eigenheim entscheiden
Wenn Sie eine Bewertung erhalten und dann ein Hypothekendarlehen zur Verfügung haben, wissen Sie, welche Art von Eigenheim Sie sich leisten können. Da dies höchstwahrscheinlich ein Hypothekendarlehen Nummer 2 sein wird, sollten Sie bereit sein, höhere Zinssätze zu zahlen, und Sie qualifizieren sich wahrscheinlich nur für ein kleineres Hypothekendarlehen. Sobald Sie das Gesamtbudget, das Sie erhalten, sicher kennen, legen Sie Geld für eine Anzahlung beiseite.
- Um die beste Zweithypothek zu erhalten, suchen Kreditgeber oft nach einem Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) von unter 36%. Das bedeutet, dass Ihre Gesamtschuld, einschließlich Ihres ersten Hypothekendarlehens, nur etwa ein Drittel des Betrags betragen sollte, den Sie jeden Monat verdienen. Zum Beispiel hat ein Bargeldbesitzer mit einem Einkommen von 7.000 USD (92,5 Millionen Rupiah) pro Monat und einer Verschuldung von 2.500 USD (33 Millionen Rupiah) einen DTI von 35%.
- Seien Sie bereit, 20 % des Kaufpreises zu zahlen. Dieses Geld muss aus Ihren persönlichen Ersparnissen oder Ihrem aktuellen Wohnsitzkapital stammen. Sie können auch eine Kreditaufnahme bei Ihrer Lebensversicherung oder Pensionskasse in Erwägung ziehen.
Schritt 2. Machen Sie ein Angebot
Machen Sie ein Angebot für den gewünschten Zweitwohnsitz. Seien Sie bereit, mehrere Gebote abzugeben, die andere übertreffen, bevor Sie das endgültige Gebot erreichen.
Schritt 3. Ergreifen Sie Schritte, um Ihr neues Zuhause zu schützen
Ein Zweitwohnsitz ist eine Investition, daher sollten Sie die Extrameile gehen, um es zu schützen. Hier sind einige Dinge, die Sie tun können, um Ihr Vermögen auf dem neuesten Stand zu halten:
- Holen Sie sich vor dem Kauf eine Hausinspektion. Sie möchten über Probleme oder Mängel informiert sein, die der Verkäufer vor dem Verkauf möglicherweise nicht behoben hat.
- Schließen Sie eine Eigentumsversicherung ab.
- Schließen Sie eine Schadensversicherung ab (Erdbeben, Überschwemmung, Feuer usw.).
Tipps
- Kontaktieren Sie einen Immobilienmakler in Ihrem Interessengebiet. Fragen Sie sie nach Mietobjekten in der Umgebung. Es ist auch eine gute Idee, nach der lokalen Wirtschaft zu fragen, da diese einen großen Einfluss auf den Immobilienwert haben kann.
- Es ist nichts Falsches daran, sich mit örtlichen Strafverfolgungsbehörden und Nachbarn in der Gegend anzufreunden, in der Sie einen Zweitwohnsitz kaufen möchten, besonders wenn Sie das Haus nicht oft bewohnen. Wenn deine Nachbarn dich kennen oder kennengelernt haben, werden sie dich eher kontaktieren, wenn sie bemerken, dass etwas nicht stimmt.
- Lesen Sie Bücher darüber, wie Sie Eigentümer von Mietwohnungen werden, wenn Sie denken, dass Sie Ihr zweites Zuhause vermieten möchten. Informieren Sie sich vor der Vermietung Ihres Zweitwohnsitzes über lokale und staatliche Vorschriften. Mietwohnungen müssen alle Sicherheitsvorschriften erfüllen, einschließlich eingebetteter Rauchmelder und zweier Ausgänge. Solche Dinge mögen klein erscheinen, aber wenn Sie nicht sehr erfahren sind, müssen Sie einen Fachmann bezahlen, der Reparaturen und Installationen an Ihrem zweiten Zuhause durchführt, wenn es nicht alle Sicherheits- und Zonenanforderungen erfüllt.
Warnung
- Sie sollten in Erwägung ziehen, eine höhere Schadensversicherungssumme für einen Zweitwohnsitz abzuschließen, auch wenn eine höhere Versicherungssumme nicht beantragt wird. Sie werden nicht die ganze Zeit in Ihrem zweiten Zuhause sein, daher benötigen Sie eine Vollkaskoversicherung gegen Feuer, Diebstahl und andere Naturereignisse wie Überschwemmungen und Windschäden.
- Es ist eine gute Idee, darüber nachzudenken, eine zusätzliche Notfallversicherung abzuschließen, insbesondere wenn Sie planen, Ihr Ferienhaus an jemand anderen zu vermieten.
